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法理热点

您愿拿房子换养老金吗?

 发表时间:2019-01-24 10:40:24  来源:徐炯权

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??? 2018年8月,中国银保监会下发通知,拟在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险——“以房养老”,要求保险机构做好金融市场、房地产市场等综合研判,积极创新产品,有效满足社会养老需求。
“以房养老”让晚年更幸福
??? “以房养老”,是指老人将自己具有独立产权的房子抵押给保险公司,然后每月从保险公司领取一笔固定的养老金,待老人去世后,保险公司再处置房子,房子抵押并不影响老人继续居住。按目前授权在全国开展以房养老业务的保险公司规定,参保人年龄为60至85岁之间。每月领取多少养老金,与房屋评估价格及老人年龄、性别有关。一般来说,参保年龄越大,折算的月养老金越多。 考虑女性寿命普遍高于男性,男性参保折算养老金比女性略高。以一套价值200万元的房产为例,70岁男性一人每月领取养老金6720元;70岁女性一人每月可以领取养老金5776元;70岁的夫妻两人共同领取,每月可领取6248元。
??? 70岁的谭大妈,住在广州市越秀区一套位于5楼的32平方米的老房子里。谭大妈30多岁离婚后一直单身,没有子女。随着年龄增长,长年独居的她越来越担忧养老。她的亲戚多在香港和佛山,虽然年轻时攒下一点积蓄,但那些钱都防着以后生病。每月2000元多一点的退休金,让她的生活变得非常拮据。每月水电燃气花费加起来差不多500元,剩下1500元,应付一日三餐,她连衣服都不舍得买;房屋当西晒,她不舍得买窗帘,直接用墙纸、报纸糊在玻璃上。
??? 2014年“以房养老”在广州试点。谭大妈从报上看到消息后,找到承办这一养老项目的保险公司了解相关情况。保险公司工作人员告诉,把房产抵押后还可以继续住,也可以把房子租出去,每月还能收到养老金,直到“百年”归老,无论领的养老金是不是超过了房子价值,生前不用偿还保险公司一分钱。担心上当受骗,谭大妈一直犹豫跟保险公司签“以房养老”合同。不久,一场大病让她卧床不起。香港、佛山等地的亲戚虽都表示了慰问,但要实地照顾她却做不到。最后还是邻居好友及其儿子照顾了她。
??? 由此,谭大妈下定决心办“以房养老”。2015年,经过第三方评估公司评估,谭大妈的这套房屋估值72万元。当年11月,刚过68岁生日的谭大妈正式签下协议,从此每月从保险公司获得1800多元养老金,直到“百年”归老。谭大妈决定,自己若去世后房屋拍卖价格超过其养老金及利息之和,剩余的钱归邻居好友及儿子所有。
如今,谭大妈每月退休金涨到2700元,加上保险公司每月给的1800元,经济上比之前要宽裕很多。“我现在每星期去茶楼跟老朋友喝三次茶,养养宠物,有时还外出旅游。”谭大妈说,她如今的生活质量比以前大大地提高了,过得也比以前开心了。
??? 2014年第一批“以房养老”城市试点后不久,北京的康大爷就第一个报了名。康大爷住在北京市北五环边上的一个小区,报名参与“以房养老”那年,他69岁。由于女儿不幸去世,家里只剩下了康大爷和老伴相依为命。老两口每月退休金加起来有7000多元。虽然不愁吃喝,但康大爷总觉得手头有点紧。
??? “人老了体质越来越差,这病那病的,上医院检查治疗是一笔很大的开支。”
康大爷老两口,最大一笔财产就是这套三居室的房子。2014年这套房子评估为305万元。随后,保险公司推出了“以房养老”保险产品,两人与保险公司签订了合约。根据合约,康大爷和老伴将房产抵押给保险公司,每月可以从保险公司领取9000多元。
??? “保险公司每月按时把9000多元打到银行卡上,而且让我们继续住在这套房子里,直到终老,多好啊!”在康大爷眼中,“以房养老”这事是值得做的。老两口算了一笔账,投保“以房养老”之后,每月的收入从7000多元增加到了16000元,如果他们住到了养老院,抵押出去的房子还可以出租,每月有5000多元租金收入。这样一来,每月2万多元收入,能够彻底解决他们的后顾之忧了。
试点4年为何反映平平
??? “以房养老”自2014年开始启动试点,范围限于北京、上海、广州、武汉四城;2016年,试点范围扩大至各直辖市、省会城市(自治区首府)、计划单列市,及江苏、浙江、山东和广东部分地级市。然而,试点4年成效并不理想。
业内人士认为,制约“以房养老”顺利推广主要有三大瓶颈。
??? 一方面受传统观念影响,多数人愿意把房子留给子女。
??? “花毕生积蓄买的房子,就这样抵押给了保险公司?应该没几个人愿意吧?”年过六旬的刘筠是长沙市开福区的一位普通市民,在他看来,“百年”之后把房子留给子女才是首选。
??? 刘筠的观点,邻居王焕芝也认同。73岁的王焕芝是机关单位退休干部。“我有退休金,吃穿不成问题,没必要把房子抵押出去。”
??? 92岁的曹大娘家住长沙市天心区木莲冲,老伴和大儿子已过世,她现在和小儿子一家过,“我现在这年纪,他们还眼巴巴看着我这房子呢,要是房子抵押给保险公司了,那我死了估计也得被他们骂。”
??? 作为年轻人,陈先生不支持父母“以房养老”。“我和妻子都是独生子女,说实在的,赡养双方老人和养小孩确实很吃力,父母把房产留给我们也算是一种经济上的援助。”陈先生坦言,他不会考虑让父母“以房养老”,另外老人去世后,房子归保险公司他也不能接受。
???? “‘以房养老’从理论上讲是一件好事,但对中国人来说是文化传统上的‘水土不服’,是一种观念上的挑战 。”湖南省社科院副巡视员方向新认为,“养儿防老”的传统观念在中国人心中已经占据着主流,给子女遗赠房产的传统也根深蒂固。目前参与“以房养老”的老年人,多数是无子女老人和“失独”老人。另外,老人寿命越长,抵押的房产回本的可能性才越高。如果老人寿命短,明显就吃了亏。再就是三线城市房价相对低,即使老人参与“以房养老”,得到的养老金也不会太高。所以,不少老人和他们的子女都对此持观望态度。
??? 另一方面配套措施不完善,操作中遇到的问题难以解决。
??? “那些没有子女的老人签署‘以房养老’合同后,保险公司对他们不管怎么办?”“老人去世后,子女想把抵押的房子赎回来,赎金按保险公司原先付给老人的价格还是按市场价?”针对这样的担心,湖南商学院尹元元教授表示,“以房养老”与金融贷款、担保机构、资产评估以及个人的信用系统完善健全息息相关,在长达几十年的抵押期限中,这些实际操作中遇到的细节问题,目前还缺少配套的措施与制度设计,也导致了部分老人对“以房养老”信心不足。
??? 再一个就是承担风险,导致金融机构持观望态度。
??? 幸福人寿保险公司一工作人员毫不讳言,这几年他们虽有“以房养老”业务的尝试,但仍面临房价波动、舆论及法律政策、房屋处置等诸多风险。老人选择“以房养老”后,保险公司是逐月支付费用给老人直至去世。若保险公司预测老人寿命较长,每月支付金额就会较少,一旦老人过快辞世,容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。如果老人中途反悔,或他们的子女入住后不退房怎么办?
???? 业内人士表示,“以房养老”需先行评估房屋资产价值,以此判定养老金额度。在实际操作过程中最常见的分歧是,老人希望房子有高估值,而保险公司会考虑经济大势、购房需求变数等各类影响房价升值的不确定因素,做低房屋的未来增值部分。这往往导致老人及其子女和保险公司之间矛盾层出不穷,纠纷不断,影响业务的顺利开展。
突破瓶颈制约前路光明
??? 虽然“以房养老”在试点中还存在诸多亟待解决的问题,但在全国推广的意义却不容置疑。有关专家表示,只要朝着以下三个方面去努力,就能突破瓶颈制约,迎来前行路上的光明。
??? 一方面,舆论要引导老年人及子女转变观念。
??? 养儿防老是中国人的传统观念。为了子女,许多老人不惜牺牲自己的幸福晚年。一些老人勤爬苦做、省吃俭用,把毕生的积累用于买房,新房让给子女住,自己住旧房,到头来房产也要留给子女,认为只要子女幸福,自己做牛做马也值得。殊不知,这会纵容子女“啃老”。
??? 首先要让老人摒弃刻薄自己、溺爱子女的做法,倡导与时俱进,为幸福晚年而活。当退休金不够养老开支时,就应当考虑“以房养老”。为将房产留给子女而自己吃糠咽菜不值得,该出手时便出手。事实上不给子女留遗产,倒逼他们自力更生,在事业上取得骄人的业绩,才是做父母的荣耀与自豪,才算真正的幸福。其次要让做子女的知道:父母“以房养老”在晚年过得开心,不至于亏了身体而患病住院需要人照料,实际上是帮了自己的忙,可以安心工作。
另一方面,政府与行业配合激发市场活力。
??? 据统计,目前我国老年人达到2.4亿,预计到2020年增至2.55亿,为“以房养老”提供了巨大的市场空间。业内分析,随着经济社会转型以及市场不断培育,三个因素会支撑“以房养老”市场实现突破。一是人口结构变迁,家庭代际关系变化,空巢与失独老人增加;二是社会养老保障水平有限,多样化养老方式亟待拓展;三是自有房比重较大,住房资产价值上升。湖南大学金融与统计学院副教授张虹认为,“以房养老”需要房地产评估、交易、公证等机构参与,政府有关部门应设定准入门槛,建立协作联动机制,保障规范公正。在发展初期,应优先考虑失独、空巢、无子女的老人家庭。
??? “长远来看,很多老年人名下可能有几套房,拿出一套来抵押养老有何不可?”张虹说,把“以房养老”的利好宣讲透彻,形成多点共赢局面,再辅之必要的调控手段,比如征收房产税、遗产税等,将会降低人们继承房产的热情。另外,建议在今后的推广中逐步扩大抵押房产的范围,将其他类型的不动产,如商业类房产、共有产权房、农村宅基地房产等列入抵押范围,以便解决更多老年人的收入问题。
??? 最后一方面,强化市场服务监管提高信用度。
??? “以房养老”毕竟是个新鲜事物,在试点推广中,老年人普遍反映为保险条款内容虽多,但看后让人感到并不十分明晰,特别是一些后续的一些权益问题不明晰,工作人员的解释也模棱两可。建议将服务模式标准化和精细化,提高可信度;同时,要做好顶层设计,加大政府与行业的监管力度,保障老年人和保险机构的相关权益。
??? “以房养老”表面看是用房子换来持续的养老金提高生活水平,但实际上并非那么简单。在一些医院急诊室里,曾经出现过多次空巢老人急需手术却找不到家属签字的情况。甚至有一位失独老人在急诊室中突然去世,他的房产以及账户上200多万元人民币都无人问津。“老人的养老痛点不只是钱的问题,他们更期待的是专业细致的服务。”专家指出,这些延伸问题,需要政府与相关行业共同研究,拿出切实有效的举措,“以房养老”才有望进入发展快车道。

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